Vietnamese-Speaking Real Estate Agent in Orange County | Môi giới bất động sản nói tiếng Việt tại Quận Cam
Nicole Vu is a Vietnamese-speaking real estate agent serving Irvine and Orange County. She is a licensed California real estate salesperson (DRE #01513960), licensed since 2005, and works with the Lee Liu Vu Real Estate Group at Compass in Newport Beach. The California Regional MLS (CRMLS) records 76 closed home sales for her since 2008, including Irvine (19), Garden Grove (7), Tustin (6), Westminster (5) and Fountain Valley (4).
Who Nicole Vu is
Nicole Vu works with clients in Vietnamese and English. Alongside her sales, CRMLS records 20 closed leases for her since 2010.
Orange County cities where she has closed three or more sales:
| City | Closed sales |
|---|---|
| Irvine | 19 |
| Garden Grove | 7 |
| Tustin | 6 |
| Westminster | 5 |
| Anaheim | 5 |
| Fountain Valley | 4 |
| Costa Mesa | 4 |
| North Tustin | 3 |
| Newport Beach | 3 |
The other 20 sales are in 16 more cities; 7 of those sales are outside Orange County. Within Irvine, her sales are in Orchard Hills (6), Great Park (4) and Portola Springs (2), with one each in seven other villages. She represented the seller in 43 sales and the buyer in 38. Those add to more than the total because in some sales she represented both sides.
Three of her larger sales, all in Irvine:
- 111 Dry Creek, $6.2 million, 2021, representing the buyer
- 186 Leafy, $5.65 million, 2022, representing the seller
- 100 Woody Knoll, $5.3 million, 2020, representing the seller
What happens in Vietnamese
Any conversation where you make a decision can happen in Vietnamese:
- Pricing and offers. Comparable sales, list price, offer terms, counteroffers and competing offers, explained and negotiated in Vietnamese.
- Disclosures and inspections. A walkthrough of the seller's disclosure package and the inspection report, item by item, in Vietnamese, before you sign off on either.
- Escrow updates. Where the loan, appraisal, title work and closing date stand, by phone in Vietnamese, through the day you get the keys.
The purchase paperwork itself is in English. California's contract translation statute, Civil Code §1632, lists the contract types that must be translated when they are negotiated in Vietnamese, and home purchase agreements are not on that list. So California purchase contracts and disclosures are generally English documents. Nicole Vu explains them in Vietnamese, and the English version is what you sign. For legal advice on a specific term, consult a California attorney.
Leases are different. Under §1632, a business that negotiates a residential lease or rental agreement for longer than one month primarily in Vietnamese must deliver a Vietnamese translation of every term before it is signed. The exception is a tenant who negotiates through their own interpreter, meaning an adult who speaks both languages fluently and reads both with full understanding, and who is not employed by or provided through the business. Whether you are the owner or the tenant, plan for the translation step when a lease is negotiated in Vietnamese.
You are always welcome to bring your own interpreter or a family member to any meeting.
If you are buying or selling from overseas
Federal withholding (FIRPTA). When the seller is a foreign person for U.S. tax purposes, the buyer is generally the withholding agent and must withhold 15% of the amount realized on the sale. Two price-based rules can lower or remove the withholding, and both require that the buyer plan to live in the home (at least half the days it is used in each of the first two years):
| Situation | FIRPTA withholding |
|---|---|
| Amount realized $300,000 or less, and the buyer will use it as a residence | None |
| Over $300,000 and up to $1,000,000, and the buyer will use it as a residence | 10% |
| Over $1,000,000, or the buyer will not use it as a residence | 15%, unless another exception or an IRS withholding certificate applies |
On a $1,500,000 sale, 15% is $225,000. If you are the buyer and the seller is a foreign person, the withholding obligation is generally yours.
California (Form 593). A Form 593 Real Estate Withholding Statement is filed with the Franchise Tax Board after every California real estate transaction. California withholding may apply unless an exemption applies; one exemption is property sold for $100,000 or less.
Bring in a CPA early. Whether you count as a foreign person, and whether an exemption applies to you, are questions for a CPA or tax attorney. Nicole Vu does not give tax advice. Talk to a CPA before you list or write an offer.
How to reach Nicole Vu
Call Nicole Vu at 714-478-2343. You can speak with her in Vietnamese or English. Her full profile is on her agent page, and the rest of the team is on Meet the Team. The team line is (949) 241-2596. The team also works in Korean with Veronica Lee and in Mandarin with Amy Liu.
Giới thiệu Nicole Vu
Nicole Vu là môi giới bất động sản phục vụ khách hàng tại Irvine và Quận Cam bằng tiếng Việt và tiếng Anh. Cô là chuyên viên địa ốc có giấy phép hành nghề tại California (Salesperson, DRE #01513960) từ năm 2005, làm việc trong Lee Liu Vu Real Estate Group thuộc Compass tại Newport Beach. Theo hồ sơ của California Regional MLS (CRMLS), kể từ giao dịch đầu tiên được ghi nhận vào năm 2008, cô đã hoàn tất 76 giao dịch mua bán nhà, trong đó có Irvine (19), Garden Grove (7), Tustin (6), Westminster (5) và Fountain Valley (4), cùng 20 hợp đồng cho thuê nhà kể từ năm 2010.
Các thành phố tại Quận Cam nơi cô đã hoàn tất từ ba giao dịch trở lên:
| Thành phố | Số giao dịch đã hoàn tất |
|---|---|
| Irvine | 19 |
| Garden Grove | 7 |
| Tustin | 6 |
| Westminster | 5 |
| Anaheim | 5 |
| Fountain Valley | 4 |
| Costa Mesa | 4 |
| North Tustin | 3 |
| Newport Beach | 3 |
20 giao dịch còn lại thuộc 16 thành phố khác; 7 trong số đó nằm ngoài Quận Cam. Tại Irvine, các giao dịch của cô nằm ở Orchard Hills (6), Great Park (4), Portola Springs (2), và bảy khu (village) khác, mỗi khu một giao dịch. Cô đại diện bên bán trong 43 giao dịch và bên mua trong 38 giao dịch. Cộng hai con số này lại sẽ lớn hơn tổng số giao dịch vì có những giao dịch cô đại diện cả hai bên.
Ba giao dịch có giá trị lớn của cô, đều tại Irvine:
- 111 Dry Creek, 6,2 triệu đô la, năm 2021, đại diện bên mua
- 186 Leafy, 5,65 triệu đô la, năm 2022, đại diện bên bán
- 100 Woody Knoll, 5,3 triệu đô la, năm 2020, đại diện bên bán
Những việc được thực hiện bằng tiếng Việt
Mọi cuộc trao đổi cần quý khách đưa ra quyết định đều có thể thực hiện bằng tiếng Việt:
- Định giá và trả giá. Các căn nhà tương tự đã bán (comps), giá niêm yết, điều kiện trả giá (offer), trả giá lại (counteroffer) và trường hợp có nhiều người cùng trả giá, đều được giải thích và thương lượng bằng tiếng Việt.
- Hồ sơ công bố thông tin và kiểm tra nhà. Cùng quý khách xem lại từng mục trong bộ hồ sơ công bố thông tin (disclosures) của bên bán và báo cáo kiểm tra nhà (inspection) bằng tiếng Việt, trước khi quý khách chấp thuận.
- Cập nhật escrow. Tình trạng khoản vay, thẩm định giá, hồ sơ quyền sở hữu (title) và ngày hoàn tất giao dịch được cập nhật qua điện thoại bằng tiếng Việt, cho đến ngày quý khách nhận chìa khóa.
Bản thân giấy tờ mua bán nhà đều bằng tiếng Anh. Luật về dịch thuật hợp đồng của California, Bộ luật Dân sự (Civil Code) §1632, liệt kê các loại hợp đồng phải được dịch khi thương lượng bằng tiếng Việt, và hợp đồng mua nhà không nằm trong danh sách đó. Vì vậy, hợp đồng mua nhà và hồ sơ công bố thông tin tại California thường là văn bản tiếng Anh. Nicole Vu giải thích nội dung bằng tiếng Việt, và văn bản quý khách ký là bản tiếng Anh. Nếu cần tư vấn pháp lý về một điều khoản cụ thể, xin quý khách tham khảo ý kiến luật sư tại California.
Hợp đồng thuê nhà thì khác. Theo §1632, doanh nghiệp thương lượng hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn trên một tháng chủ yếu bằng tiếng Việt phải giao bản dịch tiếng Việt của mọi điều khoản trước khi ký. Ngoại lệ là khi người thuê thương lượng qua thông dịch viên của chính mình, tức là một người trưởng thành nói thông thạo và đọc hiểu đầy đủ cả hai ngôn ngữ, đồng thời không phải là nhân viên của doanh nghiệp và không do doanh nghiệp cung cấp. Dù quý khách là chủ nhà hay người thuê, khi thương lượng hợp đồng thuê bằng tiếng Việt, xin dự trù thời gian cho bước dịch thuật.
Quý khách luôn có thể mang theo thông dịch viên riêng hoặc người thân đến bất kỳ buổi gặp nào.
Nếu quý khách mua hoặc bán nhà từ nước ngoài
Khấu trừ thuế liên bang (FIRPTA). Khi người bán là người nước ngoài theo luật thuế Hoa Kỳ (foreign person), người mua thường là bên có trách nhiệm khấu trừ và phải giữ lại 15% số tiền thu được từ giao dịch (amount realized). Có hai quy định dựa trên giá bán có thể giảm hoặc miễn khoản khấu trừ này, và cả hai chỉ áp dụng khi người mua dự định ở tại căn nhà (ít nhất một nửa số ngày căn nhà được sử dụng trong từng năm của hai năm đầu tiên):
| Trường hợp | Mức khấu trừ FIRPTA |
|---|---|
| Số tiền thu được từ 300.000 đô la trở xuống, và người mua dùng làm nơi cư trú | Không khấu trừ |
| Trên 300.000 đô la đến 1 triệu đô la, và người mua dùng làm nơi cư trú | 10% |
| Trên 1 triệu đô la, hoặc người mua không dùng làm nơi cư trú | 15%, trừ khi áp dụng một ngoại lệ khác hoặc có giấy chứng nhận khấu trừ (withholding certificate) của IRS |
Với giao dịch 1,5 triệu đô la, 15% là 225.000 đô la. Nếu quý khách là người mua và người bán là người nước ngoài, trách nhiệm khấu trừ này thường thuộc về quý khách.
California (Mẫu 593). Sau mỗi giao dịch bất động sản tại California, Mẫu 593 (Real Estate Withholding Statement, Bản kê khai khấu trừ thuế bất động sản) được nộp cho Sở Thuế California (Franchise Tax Board, FTB). Việc khấu trừ thuế của tiểu bang có thể được áp dụng, trừ khi thuộc trường hợp miễn trừ; một trong các trường hợp miễn trừ là bất động sản bán với giá từ 100.000 đô la trở xuống.
Hãy hỏi ý kiến CPA sớm. Quý khách có được xem là người nước ngoài theo luật thuế hay không, và có được miễn trừ hay không, là những câu hỏi dành cho kế toán viên công chứng (CPA) hoặc luật sư thuế. Nicole Vu không tư vấn thuế. Xin quý khách tham khảo ý kiến CPA trước khi niêm yết nhà hoặc trả giá.
Cách liên lạc với Nicole Vu
Xin gọi Nicole Vu theo số 714-478-2343; quý khách có thể trao đổi bằng tiếng Việt hoặc tiếng Anh. Thông tin đầy đủ về cô có tại trang giới thiệu Nicole Vu, và các thành viên khác trong nhóm tại trang giới thiệu nhóm. Số điện thoại chung của nhóm là (949) 241-2596. Trong nhóm, Veronica Lee phục vụ bằng tiếng Hàn và Amy Liu phục vụ bằng tiếng Hoa (tiếng Quan Thoại).
Câu hỏi thường gặp
Tôi không nói được tiếng Anh, có mua nhà được không?
Được. Định giá, trả giá, xem xét hồ sơ công bố thông tin và báo cáo kiểm tra nhà, cập nhật escrow, tất cả đều có thể trao đổi bằng tiếng Việt. Hợp đồng và hồ sơ công bố thông tin bằng tiếng Anh, nhưng Nicole Vu sẽ giải thích nội dung bằng tiếng Việt trước khi quý khách ký. Quý khách cũng có thể mang theo thông dịch viên riêng hoặc người thân.
Hợp đồng mua nhà có được dịch sang tiếng Việt không?
Thông thường là không. Hợp đồng mua nhà không thuộc các loại hợp đồng phải dịch theo Bộ luật Dân sự §1632, nên hợp đồng mua nhà và hồ sơ công bố thông tin được thực hiện bằng bản tiếng Anh. Riêng hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn trên một tháng, nếu được thương lượng chủ yếu bằng tiếng Việt, thì phải có bản dịch tiếng Việt của mọi điều khoản trước khi ký, trừ khi người thuê thương lượng qua thông dịch viên của chính mình.
Tôi là người bán đang ở nước ngoài, có bị khấu trừ thuế không?
Nếu quý khách là người nước ngoài theo luật thuế Hoa Kỳ, theo FIRPTA người mua thường phải giữ lại 15% số tiền thu được từ giao dịch. Khi người mua dự định ở tại căn nhà, mức khấu trừ được miễn nếu số tiền này từ 300.000 đô la trở xuống, và giảm còn 10% nếu trên 300.000 đô la đến 1 triệu đô la. Ngoài ra, một ngoại lệ khác hoặc giấy chứng nhận khấu trừ (withholding certificate) của IRS cũng có thể làm thay đổi mức khấu trừ. Tại California còn có Mẫu 593 được nộp cho Sở Thuế. Xin quý khách hỏi ý kiến CPA về trường hợp cụ thể của mình.
Nicole Vu làm việc ở những khu vực nào?
Irvine là nơi cô có nhiều giao dịch nhất (19 giao dịch), trong đó nhiều nhất là tại Orchard Hills (6) và Great Park (4). Tại Quận Cam, cô còn có giao dịch tại Garden Grove, Tustin, Westminster, Anaheim, Fountain Valley, Costa Mesa, North Tustin và Newport Beach.
Call Nicole Vu at 714-478-2343. Tư vấn bằng tiếng Việt: 714-478-2343.
Call 714-478-2343Sales and lease figures are derived from closed sales and leases recorded in the California Regional MLS (CRMLS) and are current as of October 12, 2026. A sale counts once even when Nicole Vu represented both sides. FIRPTA and Form 593 summaries reflect IRS and Franchise Tax Board guidance as checked on October 12, 2026. Not tax or legal advice.